O que você precisa saber sobre “due diligence” imobiliária
De início, destacamos que a “due diligence” imobiliária tem como objetivo dar maior segurança e prevenir litígios nas transações imobiliárias, sendo, de suma importância, ser difundida para que todos possam se beneficiar deste serviço. Tal prática vem ganhando cada vez mais importância, haja vista a expansão do mercado de imóveis.
Para grande parte da população, ter a casa própria é um grande sonho, contudo, pode tornar-se um verdadeiro pesadelo caso não sejam analisados os riscos da negociação, ou até mesmo para aqueles que têm interesse em investir em empreendimentos imobiliários, negócios arriscados podem arruinar com as economias de uma vida; não obstante, existem técnicas que podem evitar a ocorrência desses problemas, reduzindo as dores de cabeça futuras, explicaremos.
A “due diligence” imobiliária tem relação com o termo “diligência prévia” e é uma espécie de auditoria realizada por um advogado especialista em direito imobiliário, que fará uma análise profunda das informações, documentos do imóvel e das partes contratantes, para, ao final, emitir um parecer acerca da situação atual e condições para a negociação, como também dos riscos futuros, acaso existentes.
Além dos documentos fornecidos, o especialista fará uma investigação em busca de eventuais problemas que possam dificultar, ou até mesmo inviabilizar, as negociações. Também serão analisados outros documentos e informações na esfera estadual e federal, e que podem gerar implicações de natureza tributária e fiscal, trabalhista, cível e outros.
Acontece que nem todos os riscos que envolvem uma transação imobiliária estarão evidentes na certidão do imóvel ou na documentação das partes, de modo que a análise limitada à apenas esses documentos incorre em riscos. É necessária fazer uma verdadeira investigação a respeito das condições legais do imóvel, a presença ou não de área de preservação ambiental ou outro passivo dessa natureza, além de averiguar a situação dos envolvidos nas esferas judiciais e administrativas, com a emissão de certidões, verificação da ocorrência de fraude a credores, a execução, perda do imóvel por evicção, dentre outras situações, além de averiguar possíveis repercussões sucessórias e/ou patrimoniais.
O profissional especializado fará um estudo pormenorizado, específico e aprofundado, para verificar se existem riscos naquela negociação, ou, ainda, para achar soluções que possibilitem a conclusão da transação. O objetivo da “due diligence” não é inviabilizar a relação imobiliária, pelo contrário, é conferir segurança, mitigar os riscos, de modo a permitir que a transação ocorra de forma segura e inquestionável, lhe conferindo maior segurança jurídica. Podendo ser contratada tanto pelo comprador, quanto pelo vendedor, para averiguar a real situação do bem e as condições legais e financeiras dos envolvidos, calculando o risco de eventual inadimplência.
Dessa forma, a “due diligence” visa a avaliação do risco do negócio com a máxima precisão possível, sendo apontado, no relatório final, quais os problemas que podem arruinar a negociação, ou mesmo as condições jurídicas e econômicas que validem e reforcem a sua viabilidade.
Por fim, ressaltamos que a investigação prévia das circunstâncias dos imóveis e das partes, realizada pela “due diligence” imobiliária é, assim sendo, primordial para se evitar surpresas em transações imobiliárias e de se conhecer, com maior precisão, quais são os riscos da operação.